1 房地產(chǎn)項目成本控制管理的內(nèi)涵

在一般情況之下，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的開發(fā)流程，基本就可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理分成地四個部分，其分別是管理費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及其土地成本主要組成。強(qiáng)化房地產(chǎn)的成本控制管理，其關(guān)鍵之處就在于目標(biāo)成本管理。

現(xiàn)如今從該行業(yè)的實際情況來進(jìn)行分析，我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)因為受到了先前較為傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)及其他諸多方面的影響，在其具體發(fā)展的過程之中，計劃性較強(qiáng)的特征也就逐漸的被呈現(xiàn)出來。在房地產(chǎn)項目開發(fā)一個項目之前，必須得要求在策劃階段將總成本進(jìn)行設(shè)計與計算，最終確定項目的目標(biāo)成本;設(shè)計階段則主要是依據(jù)目標(biāo)成本來對設(shè)計事項進(jìn)行調(diào)整;實際施工階段，就得要深入到具體的施工項目之中，與成本控制目標(biāo)的實際聯(lián)系起來，對于其中的目標(biāo)成本控制進(jìn)行有效的監(jiān)管，最終科學(xué)、合理的控制成本控制。

2 房地產(chǎn)項目成本控制中存在的問題

2．1 缺乏科學(xué)房地產(chǎn)成本控制的方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的成功與否，受其成本控制方法的影響，房地產(chǎn)要是將房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)律忽略不計，并未具體的進(jìn)行考察，便盲目的進(jìn)行投資或是沒有進(jìn)行具體的預(yù)估，高估或者是忽略當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商品消費(fèi)者的實際消費(fèi)能力，最終就會很有可能帶來經(jīng)營失敗的惡果?，F(xiàn)如今，現(xiàn)代化已經(jīng)逐漸的走向了分工明晰化與經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)流程化，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的過程之中，萬不可忽略其中的任一個因素，只有將房地產(chǎn)的成本控制在一個合理的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)才可以將盈利實現(xiàn)最大化。

2．2 錯誤的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識

財務(wù)部門所提供的財務(wù)報告，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)決策及相關(guān)監(jiān)督部門制定決策與審計的關(guān)鍵。但因為財務(wù)報告本身的滯后性，有時候會使得企業(yè)裁決上面的失誤，最終加大投資成本的額度，進(jìn)而帶來相應(yīng)的運(yùn)營風(fēng)險。所以要樹立起來正確的房地產(chǎn)開發(fā)控制認(rèn)識度，科學(xué)、合理的進(jìn)行實施。相關(guān)財務(wù)報告應(yīng)該得順應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化情況，來相應(yīng)的制定裁決的草案。

2．3 缺乏成熟的成本控制制度的施行

一般情況之下，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是家族式的企業(yè)，并未建立起來實質(zhì)性的企業(yè)制度。將股份與決策權(quán)建立起來，現(xiàn)代企業(yè)制度的主流趨勢就是權(quán)責(zé)分離，建立起來正確、科學(xué)、合理的現(xiàn)代企業(yè)制度，才是現(xiàn)代企業(yè)普遍需要的成熟的成本控制制度。

3 控制房地產(chǎn)項目成本的有效途徑

3．1 決策階段

項目在投資決策環(huán)節(jié)的造價對于項目在其他環(huán)節(jié)的控制情況起到?jīng)Q定性的影響。若項目在前期決策中便出現(xiàn)了失誤，那么在后期的環(huán)節(jié)中無論如何加強(qiáng)成本控制，依舊無法彌補(bǔ)前期決策失誤所造成的損失。因此，開發(fā)商在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)先對市場進(jìn)行全面調(diào)查，掌握市場走勢，根據(jù)走勢情況制定詳細(xì)而全面的可行性調(diào)查報告，其中可行性調(diào)查報告中應(yīng)包含各項基礎(chǔ)內(nèi)容，例如市場定位、開發(fā)節(jié)奏、設(shè)計方案、初步規(guī)劃、周邊的環(huán)境與發(fā)展走向、基礎(chǔ)資料等，此外供應(yīng)商還應(yīng)對投資決策進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險評估，從而擬定相應(yīng)的應(yīng)對措施。

3．2 設(shè)計階段

①在進(jìn)行初步設(shè)計前，需確保項目的投資估算以及可行性調(diào)查報告均已批準(zhǔn)。在進(jìn)行施工圖設(shè)計前，需確保項目的投資概算以及初步設(shè)計的相關(guān)文件均已批準(zhǔn)。②項目的局部需要根據(jù)造價限額或是投資設(shè)定值而滿足技術(shù)方面的要求，即是在確保各個專業(yè)的使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況控制設(shè)計，保障項目在投資總額限額的范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計工作。待施工圖完成后，由各方面專業(yè)人員(包括監(jiān)理、預(yù)算、工程以及組織設(shè)計等方面)對施工圖進(jìn)行審查與會審，并以書面方式明確提出審查意見，從而對設(shè)計單位在施工圖的修正方面進(jìn)行監(jiān)督，確保施工圖的各方面性質(zhì)，例如經(jīng)濟(jì)性、周密性、安全性與技術(shù)性，預(yù)防設(shè)計不合理而引起的資源浪費(fèi)。

3．3 施工階段

施工作業(yè)環(huán)節(jié)是項目投資具體的落實環(huán)節(jié)，同時也屬于建筑產(chǎn)品的成型環(huán)節(jié)，是整個項目成本管理控制中最難控制的環(huán)節(jié)。在項目的施工過程中，需要對項目的質(zhì)量、造價和工期嚴(yán)格控制，管理好項目合同與相關(guān)信息，并做好組織協(xié)調(diào)工作。工期短、造價低與質(zhì)量高是每一個工程項目所追求的目標(biāo)，而工期、造價以及質(zhì)量這三個要素之間為相互制約與影響的關(guān)系，因此在項目建設(shè)中，需對合理處理這三個要素的關(guān)系。

3．4 竣工結(jié)算階段

在竣工環(huán)節(jié)中，應(yīng)結(jié)合項目的相關(guān)資料，對施工的工程量進(jìn)行核對，并對項目各方面進(jìn)行審查，例如附屬工程的建設(shè)費(fèi)用、各費(fèi)用計取標(biāo)準(zhǔn)、工程類別、定額套用情況、設(shè)計的變更簽證、隱蔽工程的驗收記錄、材料用量、材料價差等，從而預(yù)防由于計算出錯而出現(xiàn)少計或多計工程價款的現(xiàn)象。項目在竣工交付使用之后，成本的控制中心需對項目進(jìn)行評價，通過項目評價。

總之，隨著我國的不斷進(jìn)行市場調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭不斷激烈。房地產(chǎn)企業(yè)為了提高項目利潤，增強(qiáng)行業(yè)競爭力，就必須重視項目成本控制。房地產(chǎn)項目成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展意義重大，通過對房地產(chǎn)企業(yè)各項項目成本進(jìn)行控制管理，從而實時監(jiān)控房地產(chǎn)項目整個開發(fā)建設(shè)過程中的成本運(yùn)營狀況，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制機(jī)制，發(fā)揮項目成本控制的效用，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的期望，進(jìn)而做好房地產(chǎn)項目成本控制，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

韓璐，陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院，陜西西安710100;孫直祥，西安市政設(shè)計研究院有限公司，陜西西安710068